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  报告:未来3-5年后房企负债方可实现实质性降速!
贝壳研究院报告:未来3-5年后房企负债方可实现实质性降速!
 

    12月29日,贝壳研究院举办了2020年度报告发布会。在此次活动上,贝壳研究院现场发布了《数字化居住:2021年新居住展望》为主题的年报,以数据复盘2020年的市场变化,并对房地产行业的走向进行预判,提出了2021年的七大展望。其中,针对今年市场关注的“三道红线”热点,贝壳研究院在报告中指出,2021年房企到期债务同比增长36%,预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,同样的未来几年房企现金流仍将保持紧张状态。
  贝壳研究院高级分析师潘浩指出,2020年房企们经历着比以往更多的考验,可以概括为“上半年的集体‘抗疫’与下半年的网传融资新规”。贝壳研究院判断疫情对行业和房企的影响是短期的,而“三道红线”的融资新规影响则会是更为长期和深远的,将推动行业逻辑变革加速进行。过去几年尽管头部房企已经采取主动降速、降负债措施,但行业内“加杠杆、扩规模”的发展路径仍不鲜见,而2020年在新的变革中,房企在销售、土储、盈利、偿债等诸多方面已经呈现出诸多特征。
  “‘三道红线’对众房企的影响是毋庸置疑的,最重要的是有息负债率不能超标,绿档房企也依然受到限制,按照2019年的数据测算,上市房企有息负债增长规模将整体消减9371亿元。”潘浩强调。
  记者注意到,针对此次融资新规房企端正在积极应对,通过多种渠道和方式改善自身财务结构,从房企第三季度财报数据上看,房企主动“降档”正在进行并已取得阶段性成果,未来主动“降档”的房企将逐步增多,并成为行业健康发展的重要前提。
  “三道红线”之下房地产开发行业路在何方?贝壳研究院在报告中指出,未来房地产开发行业将有几大趋势:首先,行业集中度加速提升。今年前3房企集中度增加最快,前 100房企集中度为67.2%,行业变革加速行业洗牌的过程中,业绩集中度仍有一定的提升空间。
  其次,融资新规影响下房企投资意愿降低,拿地意愿明显收缩,抢占一、二线核心城市,高能级市场加速上行。但调控城市“限地价”、“限房价”的政策与核心城市的高竞争性将不断推高房企成本上升,房地产行业毛利率水平或将逐渐下滑。
  值得一提的是,在融资新规广泛适用后,债券融资境规模增速下滑,融资成本预期上升。报告指出,2021年房企到期债务同比增长36%,预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,未来几年房企现金流仍将保持紧张状态。
  潘浩称,融资新规激活行业新逻辑,房企将处于中期基本盘与多元化的转型关键期。房企多元化业务“远水不解近渴”的现状促使房企回归基本盘意愿上升。在强化内生能力的同时,把握未来的转型关键期持续布局多元化业务板块,与国家十四五发展战略相结合,以科技为支持工具,重点关注物业管理、健康养老、人工智能与租赁业务等上下游产业链。如物管企业分拆上市成为资本市场“宠儿”,物管业务潜力将拉长板块高估值轮动周期。

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